El impago del alquiler por parte de los arrendatarios es una de las principales preocupaciones a las que se enfrentan los propietarios que viviendas y locales comerciales en España.
En los últimos años, la legislación en materia de arrendamientos urbanos ha evolucionando y se ha generalizado la sensación de indefensión de los legítimos dueños de los inmuebles frente a los inquilinos que dejan de pagar las cuotas mútuamente acordadas.
Ante esa situación, se hace crucial conocer los derechos y opciones legales disponibles para que el propietario pueda recuperar la renta y proteger su propiedad. Y, por eso, en este artículo exploraremos paso a paso qué puede hacer un arrendador ante el impago de las rentas de su inquilino. Además de cómo actuar legalmente y qué estrategias pueden prevenir esta situación en el futuro.
Primeros pasos ante el impago del alquiler
Si un arrendador detecta que su inquilino ha dejado de pagar el alquiler, lo primero que debe hacer es actuar con rapidez y seguir un procedimiento ordenado, estructurado y, siempre, actuar dentro del marco de la legalidad.
El primer paso a hacer es confirmar que efectivamente se ha dado el impago. Porque, antes de tomar cualquier acción legal, es fundamental asegurarse de que no se trata de un error bancario o de un simple retraso. Para ello, desde el departamento legal de Femar Asesores sugerimos:
- Revisar el contrato de arrendamiento y las fechas de pago acordadas por ambas partes.
- Comprobar los movimientos bancarios para verificar que no se haya recibido el ingreso.
- Comunicarse con el inquilino de forma pausada y educada para intentar obtener una explicación.
En el caso de que el inquilino no haya realizado el pago, y no de respuesta clara, el siguiente paso es notificarle formalmente su situación de impago. Para ello, se enviará un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Este documento sirve como prueba legal de que el arrendador ha requerido el pago y debe incluir:
- Un recordatorio del importe adeudado y del plazo de pago estipulado en el contrato.
- Un requerimiento formal de pago con un plazo determinado (suele ser de 30 días).
- Una advertencia de que, en caso de no abonar la deuda, se tomarán acciones legales.
¿Qué vías legales existen para reclamar el pago?
Si el inquilino sigue sin pagar tras recibir el burofax, el arrendador tiene varias opciones legales para recuperar su dinero y desalojar al inquilino moroso.
Demanda de desahucio por impago de alquiler
En primer lugar, presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler. Esta es la vía más efectiva y se trata de un procedimiento judicial que permite tanto recuperar la vivienda como cobrar las rentas adeudadas.
Si se opta por esta opción, los pasos a seguir serán:
▪️ Presentación de la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la vivienda.
▪️ Notificación al inquilino con una citación judicial.
▪️ Oposición o allanamiento del inquilino: si el inquilino paga toda la deuda antes del juicio, puede paralizar el desahucio (solo si no ha usado este recurso en los últimos tres años). Pero, si no paga ni se opone, el juez dicta sentencia a favor del arrendador.
▪️ Orden de desahucio y lanzamiento, en la que un juez fija la fecha para que el inquilino abandone la propiedad.
Reclamación de rentas adeudadas
En este segundo caso, si el arrendador quiere recuperar las rentas impagadas, puede incluir en la demanda una reclamación económica, solicitando no solo las mensualidades vencidas sino también las futuras hasta el fin del contrato.
En el supuesto de que el inquilino no tenga solvencia, se puede intentar el cobro a través de un embargo de bienes o cuentas bancarias. O, también, a través de una acción contra los avalistas o fiadores (siempre que los hubiera en el contrato).
Vías extrajudiciales: mediación y acuerdo
Antes de recurrir a los tribunales, en algunos casos (aunque no en todos) puede ser beneficioso, y una excelente opción, intentar una solución negociada con el inquilino. Para logarlo, se le pueden ofrecen diferentes alternativas:
- Fraccionamiento de la deuda: es decir, permitir que el inquilino pague en cuotas.
- Dación en pago: acordar la entrega de la vivienda a cambio de condonar la deuda.
- Resolución anticipada del contrato: ofrecer una salida pactada antes de recurrir al desahucio.
Por supuesto, si se llega a un acuerdo, desde Femar Asesores siempre sugerimos plasmarlo en un documento que recoja todos los puntos y condiciones del acuerdo y sea firmado por ambas partes para evitar malentendidos y problemas futuros.
Qué puede hacer un propietario para prevenir el impago del alquiler
Para evitar problemas de impago en el futuro, los arrendadores pueden tomar una serie de medidas preventivas entre las que se incluyen:
- Realizar un estudio de solvencia del inquilino, solicitando nóminas o garantías económicas.
- Pedir un aval bancario o fianza adicional, para mayor seguridad.
- Contratar un seguro de impago de alquiler, que cubre hasta 12 meses de rentas impagadas.
- Establecer cláusulas claras en el contrato acerca de los plazos y consecuencias de su impago.
Todas estas precauciones, que se propone tomar antes de alquilar el inmueble, van orientadas a evitar una situación que puede generar problemas económicos y legales para los arrendadores.
En la actualidad, la legislación sigue ofreciendo mecanismos eficaces para recuperar las rentas y desalojar a inquilinos morosos. Aunque, también es cierto, que los procedimientos legales pueden alargarse en el tiempo más de lo que el propietario afectado podría desear. La clave para lograr resolver las situaciones de impago de rentas siempre es actuar con rapidez y seguir los procedimientos adecuados junto a un experto en asuntos legales.
Nos despedimos recordándole que, si necesita asesoramiento legal especializado para gestionar un impago de alquiler, en Femar Asesores podremos ayudarle a proteger tus derechos y tomar la mejor decisión. Como siempre, estamos para ayudarle.
